Ипотека и единственное жильё при банкротстве

Единственное жильё: исполнительский иммунитет

Часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Правило действует и в деле о банкротстве: такое жильё не включается в конкурсную массу и не реализуется.

Иммунитет не абсолютен. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что имущественный иммунитет не может служить безусловным запретом на обращение взыскания, если параметры жилья явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище, и допустил при определённых условиях предоставление должнику замещающего жилья. Таких дел немного, и каждое суд рассматривает индивидуально.

Ипотечное жильё — прямое исключение из иммунитета

Та же часть 1 статьи 446 ГПК РФ оговаривает: иммунитет не распространяется на жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Поэтому даже единственная квартира, купленная в ипотеку, по общему правилу входит в конкурсную массу.

При реализации предмета залога восемьдесят процентов вырученных средств направляется на погашение требований залогового кредитора (пункт 5 статьи 213.27 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ). Остальное распределяется на расходы по делу и требования других кредиторов.

Механизм, позволяющий сохранить ипотечное жильё

Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ в Закон о банкротстве введена статья 213.10-1. Она предусматривает возможность заключить отдельное мировое соглашение или отдельное соглашение с залоговым кредитором в отношении жилого помещения, являющегося предметом ипотеки и единственным пригодным для постоянного проживания гражданина и членов его семьи. При соблюдении условий, установленных этой статьёй, такое жильё может быть сохранено, а требования залогового кредитора погашаются в согласованном порядке, в том числе за счёт средств третьего лица.

Норма относительно новая, условия её применения строгие, а судебная практика продолжает формироваться. Подходит ли этот механизм именно вам, можно понять только по документам: важны размер и текущее состояние ипотечного долга, наличие просрочки, состав семьи и наличие лица, готового погасить требования банка.

Что ещё влияет на судьбу жилья

• Доли в другой недвижимости. Если у гражданина есть иное жильё или доля в нём, помещение может перестать считаться единственным.
• Фактическое проживание и регистрация. Суд оценивает, действительно ли помещение пригодно и используется для постоянного проживания.
• Сделки с недвижимостью за три года до подачи заявления: дарение доли родственникам, продажа по заниженной цене, брачный договор или соглашение о разделе имущества могут быть оспорены по главе III.1 Закона № 127-ФЗ.
• Материнский капитал и доли несовершеннолетних в ипотечной квартире — отдельный сложный вопрос, который нужно разобрать до подачи заявления.
• Ипотека, оформленная на супруга, и режим совместной собственности.

Почему это важно выяснить до подачи заявления

После возбуждения дела возможности повлиять на состав конкурсной массы существенно сужаются. Поэтому мы начинаем работу с проверки имущества, сделок и обременений. Если ситуация с жильём рискованная, мы говорим об этом на первой встрече, а не после подписания договора. Мы не обещаем сохранить ипотечную квартиру: это зависит от норм закона, позиции залогового кредитора и решения суда. Наша задача — показать реальные варианты и их последствия, чтобы вы принимали решение осознанно.

Разобрать вашу ситуацию с жильём: записаться на бесплатную консультацию или позвонить +7 963 290-82-77.

Читайте также: последствия банкротства, стоимость процедуры, вопросы и ответы.

Информация на этой странице носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию. Перед принятием решения уточните действующую редакцию закона или задайте вопрос нам.